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你轉換了嗎?銀行沖刺房貸換錨LPR(約牛財經)

2020-08-08 11:20 來源:經濟觀察網

(原標題:你轉換了嗎?銀行沖刺房貸換錨LPR)

你的房貸轉換成掛鉤LPR(貸款市場報價利率)了嗎?

7月初,張凱莉收到民生銀行發來的一則提醒短信:依據中國人民銀行發布的【2019】年第30號公告要求,您在我行合同編號為XXX的貸款需進行LPR轉換,您可登錄我行手機銀行進行辦理,如您在7月15日前仍未辦理的,我行將默認您同意轉換為LPR浮動利率模式,屆時將執行批量自動轉換。

自7月以來,不少銀行通過發送短信、打電話等方式催促仍未進行轉換的客戶簽訂轉換合同。

收到短信后,張凱莉咨詢了幾位在銀行工作的朋友,了解到轉換的規則,在手機APP上完成了轉換。像張凱莉一樣的“房奴”還有很多,對轉換的規則比較懵懂,要不要轉換?轉了是選固定利率還是浮動利率?如果不轉換會怎樣?

根據央行規定,3月1日,存量個人住房按揭貸款基準轉換工作啟動,原則上將于8月31日完成。8月6日發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示,截至6月末,存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中,存量企業貸款轉換進度為76%。記者了解到,近期有央行分支機構開展督辦會,要求轄區內金融機構加快存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。在剩下不到一個月的時間里,部分進度較慢的銀行進入到沖刺狀態。

選浮動還是固定

張凱莉2014年5月在銀行住房按揭貸款80萬,年限20年,當時她的房貸享受了基準利率八折優惠,按照5年以上貸款的基準利率4.9%的價格算,她現在的房貸利率是4.9%*80%=3.92%。

房貸利率不再掛鉤貸款基準利率后,張凱莉面臨兩種選擇:一是選擇固定利率,以后還房(約牛投資)貸期限內就不浮動了,在剩下的貸款期限內都將保持現在的利率3.92%,直到貸款還清。

第二是選擇浮動利率,從以前的根據基準利率浮動,切換成根據LPR浮動。

在新房貸利率計算公式下,房貸利率=LPR+點數,其中“點數”一旦確定也是永久不變的。其實,跟她之前的基準利率打八折是類似的概念。

根據央行規定,轉換后的“點數”,也即加點數值,應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值。

2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。原合同最近的執行利率水平是3.92%,張凱莉這筆房貸的加減點數就是3.92%-4.8%=-0.88%,即減88個基點。

不管以后LPR如何變動,張凱莉的房貸利率永遠都是當期LPR報價減去88個基點。

如果以后LPR報價利率比4.8%低,那么張凱莉的房貸利率就會比3.92%低;反之亦然。

選擇哪種轉換方式是基于個人對未來利率走勢的判斷。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,按揭貸款者應該根據自己對未來利率走向的判斷來決定是否辦理。不過根據實際情況看,利率進一步下調的空間很大,轉化為LPR是有積極作用的。

記者從幾家國有大行和部分股份行的客戶操作方式來看,銀行APP的流程比較簡單,需要進行兩個選擇,一是調整方案,即選擇“LPR+浮動利率”或者“(約牛下載)固定利率”,二是選擇利率調整日期,可以選擇每年的1月1日或貸款發放日。點擊同意利率條款變更補充協議后,即可立即轉換。

重定價日如何選擇

除了選浮動利率還是固定利率,還有一個容易被忽略的問題是,基準轉換時,可以改變貸款的重新定價日。

根據央行的規定,“金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年?!?/p>

首先來看重定價周期,在原先的房貸合同中,一般浮動利率的房貸的重定價周期都是一年,也就是利率價格變化頻率是一年一次,當然如果在這一年內基準利率沒有調整,就不變化。此次調整,在這個選項上基本沒有變化。

但是,重定價日給了客戶重新選擇的機會。一般來說,房貸的重定價日有兩種方式:每年年初,也就是1月1日;或者貸款發放日。

在此次LPR轉換調整中,銀行一般也給客戶在手機操作后臺提供了“每年1月1日”或者“貸款發放日”的選項。

除了上述兩個通俗選項,有的銀行也允許,客戶跟銀行再重新商定一個調整日期。不過,部分銀行沒有給客戶提供重定價日的選項,只允許客戶選擇浮動利率或者固定利率。

例如,近期有讀者向本報記者反映,滕州農商行未提供重定價日的選擇,默認了每年1月1日。對于客戶的疑問,該行表示“央行只說‘可重新約定重定價周期和重定價日’,沒有強制要求”。8月7日,記者致電滕州農商行某分行負責人李行長,在記者表明來電意圖后,該人士掛斷了電話,對于記者發送的短信問題也未予回復。

未轉換將如何處理

目前各家銀行轉換進度如何?張凱莉的銀行客戶經理表示,他負責的客戶基本通知過了,有的看到短信后完成了變更,有的專門電話通知,完成了變更。此前3月份受疫情影響,基本沒有進度,在5月份之后開始比較有目的性的在推進客戶的轉換。

存量浮動利率貸款不僅包括房貸,也包括部分對公貸款。央行對企業貸款的進度提出了具體要求:央行的《2020年第一季度中國貨幣政策執行報告》透露,央行將加強對轉換進度的監測,將金融機構存量企業貸款轉換進度納入MPA和合格審慎評估考核,預計在8月底前可基本完成轉換。

工行和光大銀行近期披露了對公業務的轉換進度,其中,工行正在推進存量法人客戶貸款LPR定價基準轉換工作,截至6月末轉換進度達到了76%;上半年新發放人民幣貸款平均利率4.31%,同比下降45個基點(BP)。光大銀行行長劉金表示,截至6月末,光大銀行對公存量浮動利率貸款LPR轉換完成率超過了70%。

有國有大行地方分行的公司銀行部負責人告訴記者,企業客戶對利率變化可能更敏感一些,他們在省分行層面下發了具體的實施細則和操作方案,集中精力優先攻關貸款金額較大、投放筆數集中的重點客戶,同時制定客戶溝通談判計劃,要求信貸客戶經理逐戶聯系公司客戶,溝通LPR定價基準轉換相關事宜,簽訂補充協議。并且,要求具體負責人建立每周LPR轉換進度的持續跟蹤和監測通報。

不同于對公客戶,房貸客戶的數量比較多、相對分散、數額不一,進度也更慢一些。

如果原有房貸客戶未完成基準轉換操作將會如何處理?央行在公告中表示,“存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成?!?/p>

記者了解到,7月23日,湖北省聯社召開了“存量浮動利率貸款定價基準轉換工作督辦會議”,湖北省聯社相關負責人要求,確保8月20日前提前完成LPR利率轉換工作任務目標。會議要求,“全面引導客戶通過線上線下渠道辦理業務,確保存量轉換率100%?!?/p>

在此次督辦會上,湖北省聯社業務管理部對全省農商行存量浮動利率貸款定價基準轉換工作情況進行了通報,仙桃、咸寧等5家市州行就利率轉換工作進度滯后作了剖析發言。

不過,央行未明確表態若8月底房貸轉換未完成會采取何種處理方式。對于房貸利率轉換,每家銀行有不同的措施,如交通銀行、招商銀行、中信銀行、浦發銀行、民生銀行等多家銀行表示會代客戶批量轉換。

交通銀行客服表示,“我行將于2020年8月21日對尚未轉換為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸,統一調整為LPR浮動利率加減點方式?!?/span>

也有銀行表示會按照原合同執行。工行客服對記者表示“定價基準轉換不是必須辦理。如果不進行操作,貸款利率還是按照原來的執行,如果不辦理轉換的話,工行維持原有定價方式不變?!敝行锌头不貜头Q,如未轉換,仍按原合同執行。建行客服也表示“按照之前合同約定”。

農行客服則表示,如果8月31日前尚未辦理轉換的貸款,具體處置政策(約牛)有待中國人民銀行進一步明確。未執行轉換前,您的貸款均按照原合同約定執行。

(文章來源:經濟觀察網)

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